Comment fonctionne la loi Denormandie ?

Depuis le 1^er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2026, la loi Denormandie propose aux investisseurs de rénover un logement ancien en échange d’une réduction d’impôt. Cette loi vient compléter la loi Pinel qui elle se destine aux investissements locatifs dans l’immobilier neuf.

Le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie, a pour objectif de lutter contre l’habitat vétuste en France. L’idée de mettre en place un dispositif d’incitation fiscale pour rénover les logements anciens part d’un constat. Plus de 3 millions de logements sont dans un état de délabrement qui les rend inhabitables. Les besoins des Français en matière de logement étant chaque année plus importants, il est devenu urgent de rénover les anciennes habitations et de transformer les locaux commerciaux et industriels des centres-villes en logement. Pour encourager les investisseurs à entreprendre des travaux de rénovation, la loi Denormandie offre donc une réduction d’impôt égale à celle du Pinel.

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En échange d’une rénovation d’un logement ancien, l’investisseur obtient une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location. Plus l’engagement est long plus la réduction est importante.

6 ans d’engagement = 12 % de réduction d’impôt

9 ans d’engagement = 18 % de réduction d’impôt

12 ans d’engagement = 21 % de réduction d’impôt

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La réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’opération (achat immobilier et travaux compris). De plus, deux éléments sont pris en compte :

• Un plafond d’acquisition à 300 000 € par an (et dans la limite de deux opérations par an)
• Un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable

Cela signifie que pour l’investisseur , la réduction d’impôt peut atteindre :

• 300 000 € x 12 % = 36 000 € sur six ans
• 300 000 € x 18 % = 54 000 € sur neuf ans
• 300 000 € x 12 % = 63 000 € sur douze ans

Dans le cas d’un investissement en Denormandie, il faut aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux ( plafond de 10 000 € pour le total des avantages fiscaux en 2021).

Les conditions:

244 communes éligibles permettent de réaliser un investissement en Denormandie. Toutes les villes de France ne sont pas concernées par le dispositif. Sont visés en priorité les cœurs de ville anciens notamment dans les villes moyennes. Les 222 villes du programme « Cœur de ville » sont éligibles ainsi que les communes situées en zone Opération de revitalisation du territoire. Sur notre territoire du 74 Haute Savoie la ville de Rumilly est en zone labelisée Coeur de Ville !

Dans le 73 en Savoie, la ville de Chambery est eligible au dispositif Denormandie

Le Denormandie s’applique pour :

• un logement ancien qui fait l’objet de travaux d’amélioration
• un local transformé pour un usage d’habitation

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Les travaux doivent au moins représenter 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + frais d’acquisition + travaux).

Les travaux de rénovation doivent améliorer la performance énergétique du logement (20 % pour un logement en copropriété, 30 % pour un logement individuel) et être effectués par un professionnel RGE (reconnu garant pour l’environnement).

Le propriétaire doit réaliser au moins deux types de travaux parmi une liste définie : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, amélioration de la production d’eau chaude, travaux de modernisation ou d’assainissement.

Le logement doit être loué nu et habiter au titre de résidence principale, il n’est donc pas possible pour le propriétaire de faire un investissement en meublé.

Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal qui réaliser l’investissement en Denormandie (ascendant ou descendant).  Même chose pour un investissement via une SCPI, le locataire ne peut pas être l’un des associés.

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Les plafonds de loyers et de ressources: Les plafonds de loyer Denormandie 2025 augmentent de +3,26% par rapport à 2024,

suivant l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ces plafonds s'appliquent au loyer hors charges et varient selon le zonage géographique.

Les plafonds de loyers 2025 par zones géographiques

Le loyer hors charge doit respecter des plafonds par mètre carré qui dépendent de la localisation du logement.

Zone A bis: 19,51 €/m² Zone A: 14,49 €/m² Zone B1: 11,68 €/m² Zones B2 et C: 10,15 €/m²

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Les plafonds de ressources 2025 à ne pas dépasser.

Le revenu fiscal de référence est celui de l’année N-2. Par exemple, ce sont les ressources annuelles de 2022 qui sont prises en compte pour un bail signé en 2024.

Composition du foyer locataire

ex. une personne seule en zone Abis ne doit pas dépasser 43 953€ de revenus

ou ex. un couple en zone A sans enfant ne doit pas dépasser 65 691€

ou ex. familel avec un enfant seule en zone B1 ne doit pas dépasser 57 531€ de revenus

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Conclusion : un dispositif fiscal à fort potentiel pour les investisseurs

La fiscalité Denormandie, en adaptant le dispositif Pinel à l’immobilier ancien, offre aux investisseurs une opportunité unique de bénéficier de réductions fiscales tout en participant à la rénovation de logements dans des zones où le besoin est pressant. L’exemple du Domaine de Rosaie à St MALO démontre l’efficacité de ce dispositif lorsqu’il est appliqué à des bâtiments anciens voire classés, renforçant ainsi l’attractivité des investissements dans le patrimoine historique.

Pour les investisseurs soucieux de rentabiliser leur placement tout en s’engageant dans une démarche de préservation, la loi Denormandie représente une alternative intéressante au dispositif Pinel classique, qui est de toute façon amené à disparaître prochainement.

Contact: hugues@hc-conseil-immobilier.com

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