Ou comment investir dans l'immobilier neuf/rénové en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Afin de relancer le marché du logement neuf et offrir plus de logements à la location, la loi de finances pour 2026 instaure un statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)

Quand ?

Aucun décret d’application n’étant requis, ce dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C’est l’acte de vente qui est pris encompte, peu importela date de signature d’un avant-contrat (ex. : contrat de réservation).

Qui ?

Peuvent bénéficier de ce dispositif : les personnes physiques;

les sociétés non soumises à l’impôt sur lessociétés (ex. : SCI)

!! Attention : Les achats en démembrement ne sont pas admis sauf en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune en cas de reprise du dispositif par le conjoint survivant ou le titulaire de l’usufruit.

Quoi?

Sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif:

acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Vefa)

ou rénovés à neuf ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde*

*Les travaux doivent permettre d'atteindre au moins la classe C au DPE après réalisation. Sont concernés les travaux de rénovation énergétique au sens large : isolation thermique des murs, planchers et toitures, remplacement du système de chauffage, installation d'une ventilation performante, changement des menuiseries extérieures.

Où?

Le dispositif est applicablesur l’ensemble du territoire français.

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Le dispositif Jeanbrun ne reproduit pas la mécanique du Pinel disparu fin 2024. La différence fondamentale réside dans la nature de l'avantage fiscal : Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21 % du prix d'acquisition sur 12 ans dans sa version initiale, ramené à 14 % en 2024 pour sa dernière année), le dispositif Jeanbrun repose sur un système d'amortissement des revenus fonciers.

L'innovation majeure du dispositif Jeanbrun réside dans l'imputation de l'amortissement sur le revenu global, une première pour un dispositif d'investissement locatif français. Cette caractéristique change fondamentalement l'efficacité fiscale pour les foyers fortement imposés, car l'avantage ne se limite plus à la seule sphère des revenus fonciers.

Ce statut du bailleur repose sur : "Un amortissement"

Combien?

Sur 80% du prix d’acquisition hors foncier pour des travaux neufs ou 80% du prix d’acquisition hors foncier majoré du montant des travaux de rénovation ;

- Dont le point de départ le 1^erjour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou son acquisition si elle est postérieure.

- Dont le taux et le plafonddes déductions de l’amortissement diffèrent selon le niveau de ressources du locataire, le loyer pratiqué et la nature des travaux :

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Plafonds de ressources / loyers et taux d'amorissement dans le neuf.

Taux travaux neuf :  Intermédiaire (LLI/Pinel)   3.5% /  Social 4.5% / Trés social 5.5%

Taux rénovation:  Intermédiaire (LLI/Pinel)   3% / Social 3.5% / Trés social 4%

Plafond des déductions/an/foyer fiscal:  Intermédiaire (LLI/Pinel) 8000€ / social 10 000€ / Trés social 12 000€

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*Le foncier (terrain) est exclu de l'amortissement et estimé forfaitairement à 20% de la valeur du bien. Seuls 80% du prix d'acquisition sont donc amortissables.

Non cumulable pour un même logement avec :

- La réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer pour des travaux neufs ;

- La réduction d’impôt Pinel ou Denormandie, le dispositif Girardin, le dispositif Malraux, ou le dispositif MH en cas de travaux de rénovation

Imputabilité du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (voir exempel ci aprés)

Régime de la plus-value immobilière : les déductions de l’amortissement sont réintégrées dans le calcul de la plus-value immobilière (le prix d'acquisition est minoré du

montant des amortissements admis en déduction).

Précisions:

Pas d’encadrement du délai de réalisation des travaux

Pas de condition de performance énergétique autre que celle exigée au moment du dépôt de PC

Pas de limite du nombre d’acquisitions de logements

Pas de condition de zonage

Exemple de calcul dans le neuf:

Prenons l'acquisition d'un appartement neuf à 200 000 € loué en catégorie intermédiaire (taux 3,5%) :

• Base amortissable : 160 000 € (80% de 200 000 €)
• Amortissement annuel : 5 600 € (160 000 € × 3,5%)
• Sur 9 ans d'engagement : 50 400 € de déduction totale

L'économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition :

• À TMI 30% + 17,2% PS : économie de 23 789 € sur 9 ans (soit 2 643 €/an)
• À TMI 41% + 17,2% PS : économie de 29 353 € sur 9 ans (soit 3 261 €/an)

À noter : si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit créé peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

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Régime de la plus-value immobilière:

les déductions de l’amortissement sont réintégrées dans le calcul de la plus-value immobilière (le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en

déduction).

Une option lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure,

Un engagement de location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum, et de conservation des parts de la société en cas d’acquisition par une société non soumise à l’IS,

Dans le respect de plafonds de ressources et de loyers (cf. supra),

Location effective et continue dans undélai de12 mois suivant l’achèvement destravaux ou l’acquisition sielle est postérieure.

Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou un parent ou unallié jusqu’au 2e degré inclus, ou un associé de la société propriétaire.

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