Produit méconnu de l’investissement immobilier, la Nue-Propriété (NP) a pourtant plus d’un avantage. Fiscalité, liquidité, praticité, elle est aussi un excellent rempart contre l’inflation. HC Conseil Immobilier vous fait découvrir, ou redécouvrir, la Nue-Pro (comme on l’appelle familièrement), et ses particularités.

Lᴀ Nᴜᴇ-Pʀᴏᴘʀɪᴇ́ᴛᴇ́ : ᴅᴇ́ꜰɪɴɪᴛɪᴏɴ:

La Nue-Propriété est un concept juridique en droit de la propriété régi par le code civil français. Elle se réfère à la division (ou au démembrement) de la Pleine Propriété : la Nue-Propriété (abusus) et l’usufruit (usus fructus).

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La Nue-Propriété ou “abusus”:

C'est le droit de propriété sur un bien, mais sans le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. En d’autres termes, le détenteur de la nue-propriété possède le bien lui-même, mais ne peut pas en jouir directement ni en tirer de bénéfices pendant la période du démembrement.

L’usufruit ou “usus” et “fructus”:

C'est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers, les intérêts d’un placement, etc. – le “fructus”.)pendant une période déterminée ou jusqu’au décès de l’usufruitier. L’usufruitier ne possède pas le bien lui-même, mais il a le droit d’en jouir comme s’il en était propriétaire pendant la durée de l’usufruit. Les droits de l’usufruit sont détaillés dans le Code Civil (Articles 578 à 624).

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La séparation entre la nue-propriété et l’usufruit peut être mise en place dans le cadre de stratégies d’investissement immobilier, mais aussi de planifications successorales ou de stratégies patrimoniales visant à optimiser la transmission des biens entre générations.

Par exemple, un parent peut décider de transmettre la Nue-Propriété d’une maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à y vivre et d’en percevoir les loyers.

Cet article va se concentrer sur la NP d’investissement, afin d’en détailler les règles, les spécificités et les avantages en matière de placement. Dans ce cas, l’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel ou privé, qui se charge d’exploiter le bien et d’en percevoir les revenus. Plus de détails sur ce point dans cet article.

Les avantages à l’achat ? La NP permet d’acheter un bien immobilier avec une importante décote (de 23 à 38%),en fonction de la durée de démembrement (entre 10 et 15 ans). Cette décote correspond au manque à gagner d’avoir cédé l’usufruit à un tiers. A l’issue de cette période, vous récupérerez l’entière propriété du bien remis à neuf, et vous pouvez l’utiliser comme bon vous semble (vente, occupation, mise en location).

Les projets concernés sont souvent localisés à des adresses où s’exerce une forte pression foncière, ce qui permet (le plus souvent) une valorisation du bien et du rendement à terme.

Grâce à une double mécanique de valorisation de l’investissement : on gagne à l’achat (grâce à la décote sur le prix marché) et à la revente (amoindrissement de l’impôt sur la plus-value calculé sur la base du prix marché). L’effet de levier est intéressant : vous investissez à hauteur de 70% d’un bien (dans le cas d’une décote de 30%), mais votre patrimoine se valorise sur 100% de sa valeur.

Lᴀ Nᴜᴇ-Pʀᴏᴘʀɪᴇ́ᴛᴇ́ : ᴜɴ ᴘʀᴏᴅᴜɪᴛ ᴀɴᴛɪ-ɪɴꜰʟᴀᴛɪᴏɴ:

L’inflation peut être un des facteurs économiques les plus impactants  pour le marché immobilier français ( comme en 2023 lors de la remontée subite des taux).

Mais en investissant dans une NP, vous placez vos économies dans un produit sûr : son prix (diminué) n’est pas affecté par la hausse généralisée des prix. Pour les investisseurs qui ont eu recours à un prêt, les taux pratiqués en France sont fixes. Contracter un prêt dans un contexte inflationniste peut jouer en votre faveur : avec l’inflation, le montant fixe de vos mensualités baisse. Prenons par exemple une mensualité de 700euros, pour un salaire de 2500 euros. Si l’inflation augmente chaque année de5% sur 7 ans, tout comme votre salaire, vous finissez par rembourser 700 euros avec un salaire de 3500 euros. Votre taux d’endettement passe donc de 28 à 20%.

Lᴀ Nᴜᴇ-Pʀᴏᴘʀɪᴇ́ᴛᴇ́ : ᴜɴ ᴘʀᴏᴅᴜɪᴛ ᴀ̀ ʟ’ᴀʙʀɪ ᴅᴇs ᴀʟᴇ́ᴀs ᴅᴇ ʟᴀ ʟᴏᴄᴀᴛɪᴏɴ

En investissant en NP, vous évitez tous les risques de la mise en location durant la durée du démembrement. C’est en effet un tiers qui se charge de la gestion du bien. À lui les aléas de la vacance locative, des loyers impayés et des dégâts des eaux. Il est tenu, par contrat, de vous restituer un bien en parfait état, quelles que soient les potentielles dégradations subies.

La NP s’inscrit dans un marché de seconde main liquide. Vous n’aurez pas plus de mal à revendre votre bien avant la fin du démembrement si vous le souhaitez.

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CONCLUSION:

La NP s’affirme comme un produit pertinent de diversification pour votre patrimoine.

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