Chez HC Conseil Immobilier (en partenariat avec M2I), nous avons toujours été prudents avec les résidences de services : trop de promesses, trop d’incertitudes. Après de nombreuses analyses et échanges concernant ce marché, notre conviction est simple : mieux vaut un produit éprouvé qu’une promesse incertaine.

C’est pourquoi nous privilégions davantage le marché secondaire. Ce segment, sans gestion directe et avec loyers garantis, offre ce que certains de nos clients recherchent : transparence, sécurité et visibilité sur la rentabilité réelle. Les résidences y disposent déjà d’un historique : loyers encaissés, charges connues, gestion éprouvée. Autant d’éléments qui permettent d’investir en toute confiance.

Dans cette newsletter, découvrez pourquoi le marché secondaire change la donne. "Parce qu’investir autrement, c’est investir avec lucidité".

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Une résidence de services c'est QUOI?

Une résidence de services est un ensemble de logements meublés, destiné à un usage locatif, et exploité par un gestionnaire professionnel (l'exploitant) qui assure assure un certain nombre de prestations tel que l’accueil, l’entretien, le ménage, la restauration, la sécurité au bénéfice des occupants.

Il existe différents types de résidences de services :

• Résidences de tourisme
• Résidences seniors
• les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes),
• Résidences d’affaires
• Résidences étudiantes

Pour l’investisseur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien immobilier réellement clé en main, avec des loyers réguliers et sécurisés par un bail de gestion (bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans), indépendamment du taux d’occupation réel. Avce de plus une charge locative considérablement allégée.

Les services proposés dans chacune des résidences sont alors adaptés à la cible de résidents par exemple, espaces de coworking ou laverie pour les résidences étudiantes, piscines et salle de fitness pour les résidences seniors…

‍Interrogez-nous sur les résidences de services en marché secondaire : typologies, fonctionnement, points de vigilance et conseils pratiques pour investir sereinement et optimiser la rentabilité de votre placement.

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Le marché secondaire désigne la revente d’un bien déjà exploité, par opposition au marché primaire, correspondant à une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Acheter sur le marché secondaire signifie donc reprendre un bail commercial existant entre le propriétaire et l’exploitant, ce qui change la nature du risque et le potentiel de rentabilité.

Voici les avantages du marché secondaire

• Un rendement connu à l’avance : les loyers sont déjà en place.
• Une visibilité sur la gestion réelle : historique de paiement et vacance inexistante.
• Un gain de temps : bien immédiatement exploitable, des locataires sont parfois déjà en place.
• Des prix plus attractifs à l’achat : souvent plus bas que dans le neuf.

En revanche il faut aussi contrebalancer ces avantages avec les inconvénients qui incombent au marché secondaire et les précautions à prendre lorsqu’on étudie un projet :

• Bail restant plus court : bien analyser ce bail, sa solidité et sa durée restante pour se couvrir au maximum face aux changements potentiels. Certains actifs vendus en marché secondaire débutent d’ailleurs avec un nouveau bail ce qui sécurise les investisseurs.
• Travaux ou mise aux normes à prévoir : l’analyse des comptes rendus d’Assemblées Générales / gestion de la copro et ses derniers bilans est importante pour anticiper les travaux futurs de la copropriétés, ces derniers étant à la charge
  de l’investisseur.
• Fiabilité de l’exploitant à vérifier : c’est un point primordial lorsqu’on achète une résidence de services. La solidité financière du gestionnaire et sa renommée vont faire en sorte l’intérêt de l’opportunité
• Rentabilité parfois inférieure si l’exploitant renégocie les loyers : le gestionnaire peut parfois revoir à la baisse les loyers en les renégociant dans un futur bail pour s’aligner davantage avec la performance réelle de la résidence. Vérifier les conditions de renouvellement du bail commercial est donc également important.

Pour les investisseurs, ces différents éléments sont précieux. La stabilité des revenus locatifs et la fiabilité de l’exploitant sont effectivement essentielles.

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1- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP

L’investisseur bénéficie généralement du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permettant :

• d’amortir le bien et le mobilier ;
• de réduire l’impôt sur les loyers ;
• et, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le prix d’achat initial (si les conditions sont respectées).

2- Obtenir un rendement plus lisible

Contrairement à un achat sur plan, le revenu locatif réel est connu car contractualisé et il y a un historique de paiement.Cela rassure les investisseurs qui recherchent une rentabilité stable comprise entre 4 à 6 % brut, selon la typologie (étudiant, senior, tourisme…) sans souci de gestion puisque cette dernière est déléguée. En somme le marché secondaire apporte une  tranquillité d’esprit pour l’investisseur qui investit dans une résidence qui a déjà fait ses preuves !

3 - Comment bien choisir une résidence de services sur le marché secondaire ?

La clé c'est Étudier le bail commercial!

Le bail reste l’élément clé sur lequel se base l’investissement dans une résidence de services. Il faut vérifier :

• sa durée résiduelle,
• les conditions de renouvellement,
• les charges et travaux à la charge du bailleur (gros travaux envisagés dans la copropriété…),

et l’indexation du loyer qui peut suivre l’IRL (Indice de référence des loyers), l’IC (l’indice de construction) et il peuvent être par ailleurs plafonnés.

Analyser la solidité de l’exploitant (Recherchez un gestionnaire reconnu (Domitys, Nexity Studéa, Les Jardins d’Arcadie, Odalys, etc.) c'est notre job!

et Étudier la localisation et l’attractivité ( Même si le bien est géré, sa situation géographique reste cruciale :

• Proximité des transports, universités ou zones touristiques.
• Dynamisme économique et démographique local.

c'est aussi notre job!

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Enfin Quelle rentabilité espérer dans ce type de produit ?

La rentabilité moyenne sur le marché secondaire des résidences de services varie entre :

• 4 % à 5 % brut pour les résidences seniors et étudiantes,
• 5 % à 6 % brut pour les résidences de tourisme ou d’affaires qui sont dans les faits un peu plus risqués (crises sanitaires, moins de demande locative …)

Le rendement net dépendra du régime fiscal choisi et des frais d’entretien de la résidence. L’historique des charges est ainsi important à prendre en compte pour se projeter sur une rentabilité nette cohérente.

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CONCLUSION: Il ne faut pas oublier qu’avant d’investir dans une résidence gérée, vous investissez d’abord dans un actif immobilier !

Pour plus d'information hugues@hc-conseil-immobilier.com