La surface habitable (ou surface Boutin)

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable correspond à la surface au sol (ou plancher) de toutes les pièces destinées à l’usage quotidien : salon, chambres, cuisine, salle de bains, WC, couloirs et combles aménagés, dès lors qu’elles sont fermées et qu’elles présentent une hauteur de plafond d’au moins 1,80 m.

Les buanderies et les placards sont inclus, mais on exclut la cave, le sous-sol, le garage, le balcon, la terrasse, la véranda, la loggia, les combles non aménagés, la mezzanine et les parties communes.

On parle aussi de « surface Boutin » car cette notion découle de la loi Boutin du 25 mars 2009.

Quand utiliser la surface habitable ?

La surface habitable est obligatoire dans tout bail de location nue à usage de résidence principale.
Elle ne s’applique pas aux locations meublées, aux locations saisonnières ou aux baux commerciaux.

Comment calculer la surface habitable ?

Il faut additionner les superficies de chaque pièce (longueur x largeur), puis déduire les espaces occupés par les murs, les cloisons, les poteaux, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres.

Une erreur supérieure à 5 % peut coûter cher : le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à la différence constatée. Le propriétaire-bailleur engage donc sa responsabilité s’il effectue lui-même le calcul sans passer par un professionnel.

Durée de validité de la surface habitable

La surface habitable reste valable tant qu’aucune modification des volumes (travaux, aménagements) n’est effectuée.

À retenir sur la surface habitable

• Surface habitable = surface Boutin
• Espaces de vie d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum
• Obligatoire pour toute location nue à usage de résidence principale (maison, appartement, en copropriété ou non).

‍

‍

La surface Carrez (ou surface loi Carrez)

Qu’est-ce que la surface Carrez ?

La surface Carrez correspond à la surface privative d’un logement en copropriété. Elle inclut toutes les pièces d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m, et y ajoute des éléments exclus de la surface habitable : combles non aménagés, sous-sols (hors caves et garages), greniers, vérandas et loggias.

Sont exclus de la surface Carrez : les caves, les garages, les balcons, les terrasses et les lots de moins de 8 m² (sauf s’ils font partie intégrante de l’habitation principale).

Quand utiliser la surface Carrez ?

La loi Carrez s’applique uniquement aux ventes de biens en copropriété : appartements, maisons ou locaux professionnels compris dans une copropriété.

Elle est obligatoire sur tous les documents de vente (promesse, compromis, acte). Les maisons individuelles, VEFA, terrains ou locaux de moins de 8 m² n’y sont pas soumis.

Comment calculer la surface Carrez ?

Le calcul est proche de celui de la surface habitable : longueur x largeur des pièces, mais en intégrant les combles non aménagés (s’ils sont aménageables) et les sous-sols (hors cave, garage, parking, remises et réserves) et dès lors qu’ils répondent aux critères de surface (≥ 8 m²) et de hauteur (≥ 1,80 m). Les parties communes sont, elles, exclues du calcul.

Puis on déduit la surface occupée par les murs, les cloisons, les poteaux, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres.

Une marge d’erreur de 5 % est tolérée. Si l’écart est supérieur, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle. Le vendeur peut effectuer le calcul lui-même, mais il est fortement conseillé de confier le métrage à un diagnostiqueur certifié ou à un géomètre, dont la responsabilité est alors engagée.

Durée de validité de la surface loi Carrez

Elle est illimitée tant que le bien ne subit pas de modification de surface (aménagement, agrandissement, etc.).

À retenir sur la surface Carrez

• Surface Carrez = surface privative
• Concerne uniquement les ventes de biens en copropriété

‍

‍

La surface DPE

Qu’est-ce que la surface DPE ?

La surface DPE, ou « surface de référence DPE », figure exclusivement sur le Diagnostic de Performance Énergétique. Elle sert à estimer la consommation énergétique d’un logement et son impact environnemental.

Quand utiliser la surface DPE ?

Elle n’a pas de valeur juridique dans les actes (ni pour la location, ni pour la vente). En revanche, elle est obligatoire dans le cadre d’un DPE, lui-même exigé pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier.

Comment calculer la surface DPE ?

La surface DPE est calculée par le diagnostiqueur certifié.

Elle se base sur la surface habitable mais y ajoute les surfaces annexes et les locaux utilisés par les occupants, à condition qu’ils soient chauffés : vérandas, combles aménagés, bureaux, chambres en sous-sol, loggias fermées (de hauteur ≥ 1,80 m).

Durée de validité de la surface DPE

La surface DPE n’a pas de durée de validité spécifique, mais le DPE en lui-même doit être renouvelé tous les 10 ans.

À retenir sur la surface DPE

• Surface DPE = surface habitable + annexes chauffées
• Destinée uniquement au calcul énergétique
• Obligatoire via le DPE pour toute vente ou location

Ces trois mesures ont chacune leur rôle :

• La surface habitable détermine la taille légale d’un logement occupé.
• La surface Carrez encadre les ventes en copropriété.
• La surface DPE évalue les performances énergétiques du bien.

SOURCE/ Aurélie BORTOLUSSI rédactrice web SEO /(communication et réseau) art.(06-01-2026)

‍